अर्जेंटीना में रियल एस्टेट एजेंटों की संभावित घर खरीदारों के लिए एक महत्वपूर्ण सलाह है: नकदी लेकर आएं, बड़े बैग में।
मुक्त बाजार के समर्थक राष्ट्रपति जेवियर माइली वर्षों के संकट और उच्च मुद्रास्फीति के बाद दक्षिण अमेरिकी देश की अर्थव्यवस्था को सुधारने की कोशिश कर रहे हैं। उनके समाधान का एक हिस्सा बैंकों को मरणासन्न स्थानीय बंधक बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए प्रोत्साहित करना है।
लेकिन खरीदारों और रियल एस्टेट एजेंटों का कहना है कि यह आसान नहीं होगा। अर्जेंटीना का बंधक बाजार बहुत छोटा है, देश के सकल घरेलू उत्पाद का 1% से भी कम, जबकि चिली में यह लगभग 30%, ब्राजील और मैक्सिको में 10-15% और अमेरिका में 15% है। आर्थिक अनिश्चितता के नियमित चक्रों का मतलब है कि उधारकर्ता – और ऋणदाता – दीर्घकालिक ऋण के जोखिम से डरते हैं।
ब्यूनस आयर्स ब्रोकर सक्सेसो प्रोपिएदादेस के मालिक जुआन वेरज़ेरो ने कहा, “अर्जेंटीना में संपत्ति खरीदने वाले लोग नकदी लेकर, बैग या बैग में भरकर आते हैं।”
ब्यूनस आयर्स ब्रोकर सक्सेसो प्रोपिएदादेस के मालिक जुआन वेरज़ेरो 12 जुलाई, 2024 को अर्जेंटीना के ब्यूनस आयर्स में अपने कार्यालय में बैठे हैं। | फोटो क्रेडिट: रॉयटर्स
उन्होंने कहा कि आमतौर पर विक्रेता और क्रेता दुकानों या कार्यालयों जैसे स्थानों पर एकत्रित होकर अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, चाबियों का आदान-प्रदान करते हैं, तथा मुद्रास्फीति और अवमूल्यन की आशंकाओं को कम करने के लिए नकदी, आमतौर पर डॉलर में, सौंपते हैं – तथा मौके पर ही इसकी गणना कर लेते हैं।
उन्होंने कहा, “अब और हाल के वर्षों में हम जो भी बेचते हैं, वह बिना किसी बंधक के किया जाता है।” “लोग नकद लेकर आते हैं और नकद लेकर ही जाते हैं।”
इस तरह से भुगतान करने से ज़्यादातर लोग बाज़ार से बाहर हो जाते हैं। यूनिवर्सिटी टोरकुआटो डि टेला में शहरी नीति और आवास अनुसंधान केंद्र की निदेशक सिंथिया गोयटिया ने कहा, “केवल बहुत ज़्यादा आय वाले लोग, यानी शीर्ष 9% से 10% लोग ही घर खरीद पाते हैं। बाकी लोगों को किराए पर रहना पड़ता है।”
मध्यम वर्ग के लोगों के घर के स्वामित्व के सपने को पूरा करने के प्रयास में, इस साल नए बंधक ऋण लॉन्च किए गए हैं। स्थानीय बैंकों बैंको नेसियन और बैंको गैलिसिया ने आधिकारिक मुद्रास्फीति-लिंक्ड इंडेक्स के शीर्ष पर 4.5%-8% ब्याज जोड़ते हुए अरबों डॉलर के बंधक ऋण देने का वादा किया है।
बैंको गैलिसिया के महाप्रबंधक फैबियन कोन ने बताया रॉयटर्स बैंक को शुरुआत में हजारों की संख्या में पूछताछ प्राप्त हुई थी, लेकिन अंततः अधिकांश ने वित्तीय जोखिम नहीं उठाने का निर्णय लिया।
उन्होंने कहा, “समस्या मुद्रास्फीति है, बंधक नहीं। यदि मुद्रास्फीति 200% हो तो लोग डर जाते हैं।”
12 जुलाई, 2024 को ब्यूनस आयर्स, अर्जेंटीना में ब्यूनस आयर्स ब्रोकर सक्सेसो प्रोपीडेड्स में नकदी देखी गई। फोटो साभार: रॉयटर्स
“(बाजार) वापसी कर सकता है। यह किस बात पर निर्भर करता है? कि अर्जेंटीना में कई वर्षों तक मुद्रास्फीति नहीं होगी, कि हमारे यहां फिर से विस्फोटक स्थिति नहीं होगी, जहां ऋण लेने वाला व्यक्ति इस बात से भयभीत हो कि उसके साथ क्या हो सकता है।”
कॉलेज ऑफ नोटरीज ने एक रिपोर्ट में बताया कि मई में राजधानी ब्यूनस आयर्स में केवल 141 घर गिरवी रखकर बेचे गए, जबकि एक साल पहले यह संख्या 134 थी। साल के पहले पांच महीनों में यह संख्या 509 थी, जो 2023 में इसी अवधि में 515 से कम थी।
ए रॉयटर्स जून और जुलाई में रिपोर्टर ने लगभग एक दर्जन रियल एस्टेट फ़र्मों से संपर्क किया। किसी ने भी यह नहीं बताया कि इस साल किसी स्थानीय खरीदार को नया लोन लेकर घर खरीदने में मदद की गई है।
‘मुझे बैंकों पर भरोसा नहीं है’
अर्जेंटीना का आर्थिक ट्रैक रिकॉर्ड भी इसमें मदद नहीं करता। देश ने नौ सॉवरेन ऋण चूक दर्ज की हैं, जिनमें से सबसे हालिया 2020 में हुई, जिसके कारण यह विदेशी पूंजी बाजारों से काफी हद तक कटा हुआ है। 2001 में, सरकार ने तत्कालीन विश्व रिकॉर्ड ऋण चूक के बाद बैंक निकासी को रोक दिया, जिससे कई लोगों को अपनी बचत का मूल्य लुप्त होते देखना पड़ा क्योंकि पेसो में गिरावट आई और कभी-कभी हिंसक विरोध प्रदर्शन हुए।
इसके अलावा, मुद्रास्फीति दुनिया में सबसे अधिक है। हालांकि हाल के महीनों में इसमें कमी आई है, लेकिन जून में यह अभी भी 4.6% थी, जो सालाना 270% से अधिक है।
इसमें शायद कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि कई अर्जेन्टीनावासी डॉलर को तिजोरियों में या गद्दे के नीचे रखना पसंद करते हैं।
31 वर्षीय फ़ेली फ़र्नांडीज़, जो फ़िनटेक सेक्टर में काम करती हैं और घर खरीदना चाहती हैं, लेकिन उन्हें लगता है कि गिरवी रखना बहुत जोखिम भरा है, कहती हैं, “मुझे बैंकों पर भरोसा नहीं है।” हालाँकि वह तब बच्ची थीं, लेकिन उन्हें 2001 के विरोध प्रदर्शन याद हैं।
उन्होंने कहा, “मुझे वह दिन अच्छी तरह याद है… मेरा बड़ा भाई यह समझाने की कोशिश कर रहा था कि लोग सड़कों पर आग क्यों लगा रहे हैं।”
ऋण की सीमित पहुंच ने लोगों को रचनात्मक होने के लिए मजबूर कर दिया है।
61 वर्षीय शिक्षिका सैंड्रा कट्टन ने क्रेडिट कार्ड और कुछ बचत के पैसों से संपत्ति अर्जित करने में सफलता प्राप्त की।
सैंड्रा कट्टन, एक 61 वर्षीय शिक्षिका, जो क्रेडिट कार्ड और कुछ डॉलर की बचत के साथ संपत्ति की सीढ़ी पर चढ़ने में कामयाब रही, 28 जून, 2024 को अर्जेंटीना के ब्यूनस आयर्स में एक साक्षात्कार के दौरान अपनी संपत्ति की योजना दिखाती है। | फोटो क्रेडिट: रॉयटर्स
अपने पति के साथ, उन्होंने ब्यूनस आयर्स के पड़ोस मोरेनो में ज़मीन खरीदी, डॉलर की बचत में लगभग 30,000 डॉलर का अग्रिम भुगतान किया, अपनी कार और ट्रक बेचकर और पैसे जुटाए। 2017 में, उन्होंने निर्माण शुरू करने के लिए सामग्री का भुगतान करने के लिए क्रेडिट कार्ड का इस्तेमाल किया और कट्टन के शिक्षण वेतन से श्रमिकों को भुगतान किया।
उन्होंने कहा, “हमारे पास जो बंधक थे, वे हमारे लिए बहुत महंगे थे, उन तक पहुँच पाना मुश्किल था।” “हमें बैंक ऋण से थोड़ा डर लगता था… हमें मुद्रास्फीति का डर था।”
अर्जेंटीना की सरकार ने बंधक उत्पादों की वापसी को माइली के बाजार समर्थक सुधारों के समर्थन का संकेत बताया है। वह अर्थव्यवस्था को विनियमित करना चाहते हैं, राज्य के हस्तक्षेप को कम करना चाहते हैं और मुद्रास्फीति को कम करने के लिए सार्वजनिक व्यय में कटौती करना चाहते हैं।
अर्थव्यवस्था मंत्री लुइस कैप्यूटो ने जून में दिए गए भाषण में कहा था, “हम लगभग निश्चित रूप से अति मुद्रास्फीति की ओर बढ़ रहे थे, लेकिन अब हमें बंधक ऋण की आवश्यकता है।”
यद्यपि बैंक यह स्वीकार करते हैं कि वे निम्न आधार से शुरुआत कर रहे हैं, फिर भी वे सतर्कतापूर्वक आशावादी हैं।
बैंको हिपोटेकारियो के महाप्रबंधक मैनुअल हेरेरा ने कहा कि 20 अप्रैल को बंधक उत्पाद लांच करने के बाद से जून में बैंक को 60,000 से अधिक प्रश्न प्राप्त हुए थे।
उन्होंने कहा, “हमारे पास नौ ऋण प्रक्रिया में हैं। यह बहुत है।” “अब तक कोई भी बंधक ऋण नहीं था।”
