स्टिल्ट-प्लस-चार मंजिलें: फायदे और नुकसान

पृष्ठभूमि

हरियाणा में लाइसेंस प्राप्त कॉलोनियों में स्टिल्ट पार्किंग की नीति पहली बार 2013 में अपनाई गई थी। रिहायशी इलाकों के लिए विवादित S+4 फ्लोर नीति हरियाणा बिल्डिंग कोड द्वारा 2017 में लाई गई थी और 2018 में लागू की गई थी। उसी साल, अलग से आवासीय इकाई के रूप में चौथी मंजिल के निर्माण की अनुमति दी गई थी। इसका घोषित उद्देश्य किफायती मूल्य पर अतिरिक्त आवास बनाना था। अगले 5 वर्षों तक इस स्टिल्ट नीति का बिल्डरों, रियल एस्टेट निवेशकों और प्रॉपर्टी डीलरों द्वारा दुरुपयोग किया गया। पुराने सेक्टरों और रिहायशी कॉलोनियों में एक या दो मंजिला बंगलों को एक के बाद एक गिराकर मोटी कमाई की गई।

जब आस-पास की कोठियों (जिनमें पूर्व सेना प्रमुख जनरल वीपी मलिक का घर भी शामिल है) की दीवारों में दरारें आने लगीं, फर्श धंसने लगे और ढलान होने लगी, तो रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन (आरडब्ल्यूए) ने शोर मचाया। 23 फरवरी, 2023 को तत्कालीन मुख्यमंत्री मनोहर लाल खट्टर ने हस्तक्षेप किया, एस+4 मंजिलों पर प्रतिबंध लगा दिया और एक विशेषज्ञ समिति गठित की जिसने पिछले साल ही अपनी रिपोर्ट पेश की।

नई शर्तों के साथ नई नीति

16 महीने के प्रतिबंध के बाद 1 जुलाई, 2024 को घोषित नई नीति, उपरोक्त विशेषज्ञ समिति की अनुशंसा पर आधारित है और आवासीय क्षेत्रों में S+4 मंजिलों के निर्माण की अनुमति देती है। यह निर्णय दिशा में उल्लेखनीय बदलाव को दर्शाता है, जिसमें स्वीकृत लेआउट और घनत्व योजनाओं वाले क्षेत्रों में निर्माण की अनुमति दी गई है, जिसमें प्रति प्लॉट 18 व्यक्ति रह सकते हैं और 10 मीटर चौड़ी सड़कों से सटे प्लॉट, बेहतर वायु संचार और धूप सुनिश्चित करने के लिए पड़ोसियों के साथ आपसी लिखित सहमति के अधीन हैं। नई इमारतों को आस-पास के प्लॉट से सभी मंजिलों पर 1.8 मीटर की साइड सेट बैक बनाए रखना होगा।

हरियाणा के अन्य शहरों में इस नई नीति की घोषणा से पहले ही लोग नगर निकायों की मिलीभगत से चार मंजिल की इमारतें बना रहे थे, वह भी बिना पार्किंग के।

पेशेवरों

हरियाणा सरकार के अधिकारियों के साथ-साथ रियल एस्टेट निवेशकों और रियल एस्टेट एजेंटों ने भी इस नई नीति के लाभों पर प्रकाश डाला है। इनमें से पहला, नीति का उल्लंघन करने वालों से उनकी संपत्तियों को नियमित करने के लिए निर्धारित दर से 10 गुना अधिक जुर्माना के रूप में राज्य को राजस्व मिलेगा। दूसरा, राज्य की एजेंसियां ​​बुनियादी ढांचे के विस्तार शुल्क के रूप में एकत्र किए गए धन से शहरी क्षेत्रों में बुनियादी ढांचे के विस्तार के लिए काम करेंगी। तीसरा, S+4 मंजिलों से आवास की कमी दूर होगी और किफायती कीमतों पर आवास की उपलब्धता बढ़ेगी। चौथा, बड़े परिवारों वाले अमीर लोग जो अपने पुराने घर को तोड़कर अपने तीन से चार विवाहित बच्चों के लिए S+4 मंजिलें बनवा सकते हैं, वे भी इस निर्णय से बहुत खुश हैं। पांचवां, बिल्डरों, निवेशकों और रियल एस्टेट एजेंटों के दिन बहुरने वाले हैं।

दोष

सबसे पहले, नई नीति सरकार द्वारा स्वच्छ और हरित पर्यावरण के बारे में की जाने वाली बड़ी-बड़ी बातों के विपरीत है। यह शहरों, खासकर पुराने शहरों को कंक्रीट के जंगल में बदल देगी, जहां हवा और सूरज की रोशनी न्यूनतम होगी और प्रदूषण, भीड़भाड़ और यातायात के खतरे अधिकतम होंगे। दूसरे, इस नई नीति की घोषणा शहरों और कॉलोनियों के विस्तार और पुनर्रचना के लिए कोई प्रयास किए बिना की गई है, ताकि बढ़े हुए फ्लोर एरिया रेशियो (एफएआर) को समायोजित किया जा सके। तीसरे, निगरानी और जांच के अभाव में स्टिल्ट फ्लोर को व्यावसायिक उपयोग के लिए बदल दिया जाएगा। अंबाला में ऐसे कई उदाहरण हैं, जहां भारी किराये की आय प्राप्त करने के लिए स्टिल्ट को व्यावसायिक शोरूम में बदल दिया गया है। चौथे, पुराने शहरों में लोग पहले से ही 5 मीटर की संकरी गलियों में तीन/चार मंजिला इमारतें बना रहे हैं। पांचवें, व्यवहार में, नीति के खराब क्रियान्वयन के कारण कोई भी आसपास के प्लॉटों से सभी मंजिलों पर 1.8 मीटर का साइड सेटबैक नहीं बनाए रखने जा रहा है। छठे, न तो कीमतें सस्ती होने जा रही हैं और न ही आम आदमी को कोई फायदा होगा।

संक्षेप में कहें तो यह नई नीति पूरी तरह से सुरक्षित नहीं है और इसके खुलेआम उल्लंघन की आशंका है। यह संकरी गलियों और सड़कों वाले पुराने शहरों में लागू नहीं होनी चाहिए। निर्माण के दौरान और उसके बाद नियमित निगरानी होनी चाहिए ताकि यह देखा जा सके कि शर्तें पूरी हुई हैं या नहीं।

(लेखक एक पूर्व कॉलेज प्रिंसिपल हैं और राजनीतिक और नागरिक मामलों पर 25 पुस्तकों के लेखक हैं)